بنا بر گزارش "دستی بر ایران" و به نقل از سایت "گروه حقوقی پرشیا"، یکی از پربحث‌ترین موضوعات حقوقی بحث مال مشاع است، اینکه نحوه فروش مال مشاع به چه صورت است و هر طرف چه میزان سهم دارد. در این مطلب با این موضوع بیشتر آشنا می‌شوید.
نحوه فروش مال مشاع
از آنجایی که مال مشاع دارای چند مالک می‌باشد به همین دلیل نحوه تصمیم گیری برای مال متفاوت است. گاهی افراد فکر می‌کنند اگر یکی از مالکین نسبت به دیگر مالکین از سهم بیشتری برخوردار باشد، میتواند برای معامله و یا ایجاد تغییرات در مال تصمیم گیری کند.
بر خلاف این تصورات، قانونگذار همه‌ی مالکین را به یک اندازه در نظر گرفته و برای ایجاد تغییرات و یا معامله مال و یا ملک مشاع، قوانین را به نوعی وضع کرده است که تمامی مالکین بتوانند رضایت و یا نارضایتی خود را اعلام کند و توانایی تصمیم گیری برای مال خود (حتی به مقدار کم) را داشته باشند.
برای فروش مال مشاع باید تمامی مالکین اعم از مالکین عمده و مالکین خرد، در خصوص معامله‌ی مال رضایت داشته و در زمان تنظیم قرارداد برای فروش مال مشاع حضور داشته و قرارداد را امضا کند؛ در غیر این صورت حتی اگر یکی از مالکین حتی اگر کوچک ترین سهم را در برابر دیگر مالکین داشته باشد میتواند باعث عدم انجام معامله شود.
یکی از متداول‌ترین سوالات در خصوص مال مشاع این است که اگر ملکی قابلیت تقیسیم شدن نداشته باشد و به صورت یک واحد قابل معامله و ارزش‌گذاری باشد، اگر یکی از مالکین در معامله ملک مشاع به هر دلیلی کوتاهی کند و کار دیگر مالکین را مختل کند، چه راهکاری وجود دارد؟
با وجود اینکه قانونگذار، سهام دار خرد را با سهام دار عمده به یک چشم می‌نگرد ولی راهکاری هایی را نیز برای مالکین مال مشاع در نظر گرفته است که در صورت نیاز به فروش و یا معامله ی مال، مابین مالکین درگیری به وجود نیاید و یا هیچ کدام یک از مالکین نتوانند برای تصمیم گیری در خصوص مال، مشکل تراشی کنند.
لازم به ذکر است که قانونگذار مجازات فروش مال مشاع را نیز مشخص کرده که این قانون برای فروشنده مال مشاعی(بدون رضایت دیگر مالکین) اعمال می‌شود.
راهکار اصلی برای جلوگیری از ایجاد مشکل و درگیری، تقسیم مال مشاع می‌باشد که در ادامه به صورت کامل به تمامی راه‌های انجام آن می‌پردازیم.
نحوه تقسیم مال مشاع
از بهترین راهکارها برای جلوگیری از ایجاد مشکل و یا تصمیم گیری بهتر مالکین (برای سهم خود)، تقسیم مال مشاع می‌باشد، این قابلیت به تمامی مالکین این اجازه را می‌دهد که در هر زمانی که مالکین نیاز به فروش مال خود و یا تصیم گیری های دیگری داشته باشند، بتوانند مال خود را به دیگر مالکین بفروشند و یا مال دیگران را در صورت رضایت طرف مقابل، خریداری کنند.
در صورت عدم خریداری مال توسط دیگر مالکین، باید سهم فروشنده را به هر مقداری که می‌باشد از مال اصلی جدا شده و به وی تقدیم شود؛ گاها بعضی از اموال به قابلیت جداشدن ندارند و به صورت واحد دارای ارزش گذاری می‌باشند. به عنوان مثال اگر مال زمین باشد امکان تقسیم و تقدیم مال مالک وجود دارد (اکثر اوقات امکان پذیر است) ولی اگر مال مشاع ساختمان و یا خودرو باشد، امکات تقسیم کردن مال وجود ندارد چرا که به صورت واحد قابلیت فروش دارد.
در این شرایط بهترین راهکار خرید سهم مالک توسط دیگر مالکین می‌باشد، در صورتی که دیگر مالکین توانایی خرید و یا علاقه ای به خرید سهم فروشنده نداشته باشند، تمامی مالکین مجبور می‌شوند که مال را به فروش برسانند و با تقسیم کل ارزش مال به درصد سهم مالکین، حقوقی همگی را به صورت مساوی تقسیم کنند.
از نظر قانون تقسیم مال مشاع به سه روش زیر امکان پذیر است:
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد
برای آشنا شدن با هر یک از روش های تقسیم مال مشاع، می‌تونید به سایت گروه حقوقی پرشیا مراجعه کنید.
وکیل تنظیم قرارداد برای فروش مال مشاع
وکیل تنظیم قرارداد در زمان فروش مال مشاع، تمامی نکات و جزئیات در خصوص ویژگی های مال مورد نظر را در بند های قرار داد ذکر می‌کند. دلیل این امر مشخص شدن تمامی ویژگی های مال، برای ارزش گذاری آن و آگاهی تمامی مالکین از تعداد دقیق سهم خود و ارزش واقعی آن، می‌باشد.
تغییرات در ارزش واقعی مال مشاع امکان پذیر است؛ دلایل آن میتواند ویژگی های جغرافیایی، قابلیت بهره برداری (تجاری، کشاورزی و…)، قرار گرفته شدن ملک در طرح های عمرانی و… باشد. ذکر تمامی موارد و جزئیات مال مورد نظر باعث روشن شدن تمامی موارد برای مالکین و یا خریداران ملک می‌شود.
پس از ذکر شدن ویژگی های مال مورد نظر، سهم تمامی مالکین به صورت دقیق و با کوچکترین نکات ذکر می‌شود، متناسب با مشخص شدن ارزش زمین و سهم هر یک از مالکین، ارزش ریالی هریک از مالکین نیز مشخص می‌شود تا در صورت فروش مال، میزان دقیق پرداختی به هریک از مالکین مشخص شود.
برای دریافت مشاوره در خصوص نحوه تنظیم قرارداد توسط وکیل پایه یک دادگستری می‌توانید از طریق سایت گروه حقوقی پرشیا، اقدام به اخذ مشاوره آنلاین (برای پرسش و پاسخ) و مشاوره به صورت حضوری(برای ارائه مدارک و تنظیم قرارداد) مراجعه کنید.
طرح دادخواست برای ابطال رای داور
اگر مشکلی که مابین مالکین وجود دارد مربوط به بحث داخلی و یا تصمیم گیری درخصوص مال مشاع باشد بهترین راهکار اخذ مشاوره از افراد باتجربه و آگاه و یا وکیل پایه یک دادگستری تحت عنوان وکیل داوری می‌باشد که این فرد به عنوان فرد ثالث مشکل به عنوان داور و اجرای عدالت در تصمیم گیری و حق و حقوقی طرفین، به مشکل دخول کرده و با بررسی کرده تمامی موارد از نظر قانونی، در برطرف کردن مشکلات به افراد کمک می‌کند.
فرد ثالث اگر مرجعیت قانونی داشته باشد (وکیل حقوقی و یا قاضی) پس از بررسی تمامی موارد و جزئیات، اقدام به صدور رای می‌کند تا تمامی مالکین به حق وحقوق خود برسند و یا برای نحوه تصمیم گیری برای مال مشاع، رای گیری کنند.
در بعضی از موارد اگر رای صادر شده توسط فرد ثالت (داور) بنابر یکسری دلایل به صورت درست و عادلانه انجام نشود، امکان شکایت و طرح دادخواست مبنی بر ابطال رای داوری وجود دارد که در این موارد فردی که در رای صادر شده توسط داور به او اجحاف شده و یا تقاضای بررسی مجدد مشکل را داشته باشد، باید با ارائه دلایل مستند و مورد قبول دادگاه، اقدام به طرح شکایت با عنوان ابطال رای داوری کند.
از مواردی که اثبات آن به دادگاه باعث ابطال رای داوری می‌شود می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- رای صادر شده با قوانین مغایرت داشته باشد.
- فرد ثالث (داور) برای مواردی که موضوع اصلی داوری نبوده اقدام به صدور رای کرده باشد.
- داور پس از اتمام زمان انقضای داوری خود اقدام به صدور رای کرده باشد.
- قراردادی که برای صدور رای به داور ارائه شده است فاقد اعتبار قانونی باشد.
- و…
برای آشنا شدن با نحوه ابطال رای داوری توسط وکیل پایه یک دادگستری می‌توانید به سایت گروه حقوقی پرشیا مراجعه کنید.
بهترین وکیل تنظیم قرارداد در تهران
در زمان انعقاد قرارداد برای خرید فروش ملک می‌توانید از وکلای تنظیم قرارداد به عنوان نماینده حقوقی خود استفاده کنید تا در صورت عدم توانایی به حضور در زمان معامله، بتوانید با وکالتی که به وکیل خود ارائه کرده اید، قرارداد را منعقد کنید که این امر علاوه بر عدم نیاز حضور شما در قرار های اولیه معامله، باعث افزایش اعتبار معامله از نظر قانونی شود.
از آنجایی که کلاهبرداری با روش های مختلف انجام می‌شود لذا برای جلوگیری از این اتفاق و بررسی تمامی موارد ذکر شده و یا ذکر نشده در بندهای قرارداد باید از طریق وکیل حقوقی اقدام به بررسی و پیش برد پرونده کنید.
وکیل تنظیم قرارداد به دلیل تجربه بالا و آگاهی کامل از قوانین، میتواند علاوه بر بررسی جزئیات قرارداد معامله، در صورت نیاز اقدام به تنظیم قرارداد برای معامله کند تا در حق هیچ یک از طرفین اجحاف نشود و از بروز مشکل و جرم جلوگیری شود.
منبع: pesialawfirm. com
